２億円のマンション修繕積立金が消えた？！
あなたのマンションは大丈夫ですか？
（アンバサダー横浜松見町管理組合の組合員SAIJOとしての意見）
| 【榮高破産関連図】
豊栄土地開発（平成４年（1992年）破産） （親会社） → → → ＜担保差入＞→ さくら・三和・三菱銀行 ↑ ↑（共謀） ２億円 ↑「２億マンションに返せ！」 管理会社榮高（平成４年破産） ＜返還訴訟＞ ↑ 修繕積立金８億円保管 ↑ ↓ 破産直前に５億円返還 １３マンション中６マンション １８管理組合←＜否認権行使！？＞←破産管財人 「３億円の３割を破産財団に返せ！」 （１３マンション分１億円預り） |
＜目次＞
１．修繕積立金問題・裁判の経緯
（１）デベロッパー豊栄土地開発と
子会社のマンション管理会社榮高の倒産
（２）破産管財人の主張
（３）取戻し１８管理組合の主張
（４）未返還組６マンションの銀行訴訟
（５）管財人の調停申立
（６）銀行訴訟の東京地裁の判決
（７）破産管財人の和解案提示
（８）我々横浜松見町管理組合の主張
（９）調停の終結（平成11年(1999年)6月12日補足）
（10）高裁、三和銀行分について「預金はマンションのもの」と画期的判決！(1999年8月31日判決)
三和・東京高裁判決の詳細はこちらへ
三和銀行は最高裁へ上告せず！判決確定！(99.9.27)
（11）建設省から管理組合の預金口座名義について通達（1999年9月5日補足）
(12)東京三菱銀行分も高裁で「預金はマンションのもの」と判決(2000年12月14日)
(13)さくら銀行は、東京高裁で和解し、全額マンション側に返還（200１年3月23日）
(14)最高裁、東京三菱の上告を不受理（2002年1月31日）
→マンション側完全勝訴決定！！
(15)簡裁調停で和解した１８管理組合に対し、管財人から和解金の返還(2002年9月4日)
２．あなたのマンションの修繕積立金・管理費は大丈夫？
（１）管理組合がちゃんと存在して、ちゃんと機能していますか？
（２）管理委託契約・管理規約は、建設省の標準管理委託契約・標準管理規約に則っていますか？
（３）預金の名義人は？通帳・印鑑の保管は誰ですか？
（４）管理組合が預金の出し入れをチェックしていますか？
＜本文＞
（１）デベロッパー豊栄土地開発と子会社のマンション管理会社榮高の倒産
平成４年（1992年)１１月５日、バブルの崩壊で東京に本社のある中堅マンション・宅地開発のデベロッパー豊栄土地開発（株）が破産。 続いて１１月２５日に子会社のマンション管理会社（株）榮高も破産した。
豊栄土地開発が分譲し、榮高が管理していたマンションは首都圏に３１物件あった。
そのうち、浦和・大宮（２）・上福岡・高島平・北千住・高輪・白金台・成城・調布・喜多見・武蔵小山・宮前橋・蒲田・綱島・横浜松見町・横浜三ツ池・洋光台の１８のマンションは管理組合が組織されており、約５億の修繕積立金・管理費の預金は、榮高から管理組合に戻された。
一方、上野・お茶の水・六本木・麻布・元麻布・赤坂・乃木坂（２）・荻窪・三軒茶屋・参宮橋・成城・七里の１３のマンションは管理組合がなかったため、約３億円の預金は区分所有者に戻って来なかった。しかも、そのうち８マンションの定期預金２億円は榮高から親会社豊栄の銀行の借金の担保に差し出されていて、榮高の破産の後（平成５年の１月に）、銀行が預金担保相殺の手続きをしてしまい、全く戻らなくなってしまった。
平成５年１月、榮高の破産管財人（奥野弁護士）は、「取り戻せない１３マンションと取り戻した１８マンションとに分かれるのは不公平である。また、１８マンションに戻した５億円のうち３億円の預金は榮高が出し入れしていたのだから管理組合の財産ではなく、榮高の財産であり、榮高（破産財団）に返すべきである」として、取り戻した１８管理組合に対し、理事長名義以外の預金３億円は榮高の財産だとしてそのうち５０％を榮高（破産財団）に返すよう求めてきた。そして、返還しなければ、「否認権行使」の訴訟を起こすと脅かしてきた。
「否認権行使」とは破産法上の規定で、破産管財人は破産会社が成した行為を否認することが出来るというもの。具体的には、榮高が１８管理組合に預金を戻した行為を偏頗（へんぱ）な弁済（普通、倒産のどさくさに紛れて、偏った不公平な支払いをした場合をいう）であるとして、それを否認し、１８管理組合から破産財団に返還させ、債権者全体に公平に配分しようと考えた。
これに対し、預金を取り戻した１８管理組合側は、３億円の預金は修繕積立金・管理費等、管理組合が自分たちのマンションの将来の大修繕に備えて、こつこつと蓄えたものであり、管理組合の固有の財産であることは明白であり、榮高（破産財団）に返す必要はないと拒否した。
平成６年、取り戻せなかった１３マンション（後に管理組合を結成）のうち６マンションは、定期預金を担保に取った、さくら・三和・三菱の３銀行に対し、「定期預金の名義は榮高名義だったが（株）榮高○○口などと、マンション名が付いており、元々マンションのものであることは銀行も知っていたはずである、銀行の担保徴求は横領の共犯にも等しい行為だ。」として、定期預金をマンション管理組合に返還するよう東京地裁に訴訟を起こした。
（５）管財人の調停申立
平成６年１１月、破産管財人は、このままでは否認権行使の訴訟の時効（破産宣告後２年）が成立してしまうため、取り戻した１８管理組合に対し、東京簡易裁判所に調停を申立て、取り敢えず時効の中断を図り、また調停の中で解決したいと考えた。そして、調停の内容は未返還６マンションのさくら等３銀行訴訟の判決結果を見て検討するとした。
（６）銀行訴訟の東京地裁の判決
平成８年５月、さくら銀行と三和銀行関係を相手取った６マンションの訴訟の判決が出た。その内容は、「管理会社榮高に預金の処分権限があり、マンション側には処分権限がなかったので、預金は榮高のもの。銀行への担保差しれは全く問題ない。」とする、マンションの立場を全く無視した極めて不当な判決であった。
（三和銀行分の東京地裁の判決はこちらへ）
敗訴した未返還６マンションはこれを不服として、東京高裁に控訴した。
なお、平成10年1月に、三菱銀行相手の東京地裁での訴訟について判決が出たが、さくら・三和と同様の理由で銀行側が勝ち、マンション側が東京高裁に控訴した。
平成９年１月、破産管財人は、この６マンション敗訴の銀行訴訟の判決を受けて、取り戻した１８管理組合に対し、次のような和解案を提示してきた。
1)１８管理組合は、３０％を上限として、榮高（破産財団）に返還する。
2)返還率は個別折衝の後に一律に決定する。
3)返還された預金は裁判所の許可を受け、未返還１３マンションに配分する。
4)和解に応じない管理組合に対しては、100％返還を求める否認権訴訟を起こす。
（８）我々横浜松見町管理組合の主張
我々横浜松見町管理組合は、当初から一貫して、「松見町の預金は、管理委託契約・預金名義・過去の判例などから見て、管理組合固有の財産であることは明らかであり、榮高の財産だなんてそんな馬鹿な話はない、破産財団に返す必要は全くない」と主張してきた。
1)平成９年１月、銀行判決を受けた管財人からの和解案提示に際し、
別紙１の「銀行判決と松見町の実態比較」の文書及び
別紙２の「申入書」を管財人あて提出した。
2)これより前の平成６年１１月、調停開始に当たり、東京簡易裁判所調停委員会と破産管財人にあてて
別紙３の「答弁書」を提出している。
3)また、平成８年１０月、管財人とのやりとりの中で、
別紙４のとおり、「預金の学説について」疑問を呈している。
平成９年10月 破産管財人から取戻し18組合に対し、最終和解案として５％を提示してきた。
（但し、次の２つの条件付き）
1）銀行訴訟で６マンション側が勝った場合は和解金を18組合に返す
2）和解金は、ノンバンクなどの一般債権者には配当せず、担保に取られた未返還マンションにのみ配当する
これを受けて、18のマンション管理組合はそれぞれ総会で対応を検討した結果、和解案を受諾し、取戻した額の５％を破産財団に支払い、決着することとした。
我が松見町管理組合は、
「預金が松見町管理組合のものであることは様々な証拠から明白であり、本来破産財団（榮高）に１円たりとも支払う必要はない」との立場であるが、次の事情から和解案の受諾やむなしと、組合員総意で決定した。
１）和解を拒否し、訴訟を受けて立っても勝つ自信は十分あるが、訴訟になれば弁護士に依嘱せざるを得ず、和解金の約３倍の費用をかけなければならないこと。弁護士に依嘱せず、本人訴訟で闘えなくもないが、組合役員の心理的・経済的・時間的負担が大きく、訴訟対応は極めて困難であること
２）預金がマンションのものであるとの結論を明確にしないまま終結するのは全く不本意であるが、和解金を取戻額の５％と最小限に食い止めたこと、またマンションにのみ配当されることなど、大局的見地に立たざるを得ないこと
その結果平成９年12月末に和解金を支払い、平成４年11月から５年以上の長期にわたり続いてきた調停は終結した。
しかし、一方、担保に取られた６マンションの高裁での銀行訴訟は継続された。全国一千万のマンション区分所有者・住民のために、「修繕積立金は管理組合のもの、マンション住民のもの」という結論をきっちりと獲得し、「管理会社の財産だ」なんていうふざけきった判決をはっきりと否定して欲しいと思っています。
（10）高裁判決（平成11年(1999年)9月5日補足）
三和銀行分訴訟で、平成11年(1999年)8月31日東京高裁が『預金はマンションのもの！』と逆転判決
三和関係高裁判決（抜粋）はこちらへ
1）
判決内容：修繕積立金等の預金はマンションのもので、管理会社榮高のものではない。
三和銀行は担保に取り相殺した預金47.370千円に、利息をつけて、マンションへ返せ。
2） 判決理由：
①預金は、自らの出捐によって、自己の預金とする意思で、銀行に対して、自ら又は使者・代理人を通じて預金契約をした者が、その預金の預金者である。
②定期預金の原資である管理費等は、もともと榮高固有の資産ではなく、管理規約及び管理委託契約に基づいて区分所有者から徴収し、保管しているものであって、各マンションの保守管理、修繕等の費用に充てられるべき金銭である。
区分所有者から徴収した管理の費用は、管理を行うべき管理組合に帰属する。
③管理費の剰余金等を原資とする定期預金は、榮高において、自己の預金、資産であるとは考えておらず、榮高はこれを各マンションの区分所有者ないし管理組合に属するものとして取り扱っていたものである。このことは、多くの定期預金の名義に各マンション名が付記されていること、榮高の決算報告書及び各マンションの管理費収支決算書等の記載内容、榮高の破産の前及び破産の直前に管理組合に返還した定期預金もあること等の事実から明らかである。
④本件の定期預金は、榮高が、管理費の剰余金等が一定の金額に達したときに、その独自の判断と裁量でこれを定期預金に振り替えていたものであるが、普通預金としてよりも定期預金として保管することの方が区分所有者にとって有利であり、普通預金から定期預金への振替は区分所有者の意向に沿うものである。
また、区分所有者は、管理費の剰余金等が一定の金額に達すれば、これが定期預金に振り替えられることになっているという仕組み自体は知っていたものと推認され、区分所有者は、定期預金の預入から遅くとも一年以内の決算報告において、本件各定期預金がされていることを具体的に知ったのであり、区分所有者は、この時点に至って、本件各定期預金をしたことを是認し、引き続き定期預金とすることを了承したものということができる。
⑤本件定期預金の預入行為者は榮高であるが、榮高が管理費の剰余金等を横領し自己の預金とする意図で本件各定期預金をしたことを認めるに足りる証拠はない。そして、区分所有者と榮高との関係（榮高は、管理委託契約に基づく受託者であると同時に、区分所有法第四節に定める管理者であり、区分所有者を代理する立場にある。）と、右に見たとおり区分所有者に預入の意思があると認められることを併せ考えると、榮高は区分所有者の使者として本件各定期預金をしたものと見るのが相当である。
⑥預金者の認定については前記1の基準（Saijo注：①のこと、客観説という）により判断するのが相当であり、預金の名義がどのようになっているか、銀行側が預金者についてどのような認織を有していたかは右判断を左右するものではない。
3） 判決の意義
「修繕積立金はマンション管理組合のもの」という当たり前の常識が認められたわけで、その意義は非常に大きい。「管理会社の財産だ」とした地裁の判決を真っ向から否定したもので、マンション住民の不安を解消し、社会的にも有意義。
銀行が担保に取ったことについて一審（東京地裁判決抜粋はこちら）では「当然」というヒドい判断を示したが、高裁では担保に直接触れていないものの、預金にマンション名が書いてあることを強調し、「銀行が知らないと言えない」と暗に示しているように思われる。
なお、判決理由には、松見町管理組合も協力した、高裁の「嘱託調査」（預金返還の経緯等を調べたもの）が、マンション側に有利な証拠として挙げられており、松見町はじめ預金を榮高から取り戻した18管理組合側の支援も、マンション側勝訴に貢献していると思われる。
4） 今後の問題点
①三和銀行が最高裁へ上告すれば、裁判はさらに長引く。（榮高破産から既に7年経過している。）
②さくら銀行134百万円と東京三菱銀行26百万についてそれぞれ高裁で審理中であり、判決の時期等の見通しは不明。
③３銀行の判決が確定して、マンション側勝訴となれば、松見町はじめ18管理組合が調停の和解で支払った和解金が各組合に返還されることになる。
【1999年9月27日補足：三和銀行は最高裁へ上告せず！判決確定！あとはさくら・三菱！】
（11）建設省から管理組合の預金口座名義について通達（1999年9月5日補足）
平成１１年６月１日、マンション管理業者あてに、建設省建設経済局から「中高層分譲共同住宅標準管理委託契約書等の運用について」という通達が出された。
通達の趣旨は「管理費、修繕積立金等の保管については、その預金口座を管理業者名義にすることがないようにする」ことを徹底することである。
その中で、「修繕積立金の口座名義は、一時的に「○○マンション管理組合管理代行○○管理会社名義」とすることを想定している」と述べているが、過去の経緯等から見て、いくつかの疑問がある。
建設省『「管理組合の預金口座名義についての通達』に関する私見及び通知全文はこちらへ
(12)平成12年(2000年)12月14日：高裁、東京三菱銀行分も「預金はマンションのもの」と判決（26百万円)
（東京三菱銀行分の東京高裁の判決はこちらへ）
→東京三菱銀行は最高裁へ上告。
（13）平成13年(2001年)3月23日：さくら銀行は、東京高裁で和解し、約1億3千万円全額マンション側に返還決定。
（14）
平成14年(2002年)1月31日：最高裁、東京三菱の上告を不受理！！
（東京三菱分の最高裁の不受理決定はこちらへ）
→マンション側完全勝訴確定！！（3銀行約2億の預金がマンションへ返還！）
（15）
平成14年(2002年)9月4日：東京簡裁調停で条件付きで和解した預金取戻しグループ１８のマンションの管理組合に和解金の返還のお知らせ
（「返還のおしらせ」はこちらへ）
その後、和解グループ18組合に合計13百万の和解金（取戻し額の5％相当）を全額返還。
我が横浜松見町管理組合も和解時に管財人に支払った和解金54万円余の返還を受けた。
（１６）こうして、平成4年(1992年)11月4日の豊栄土地開発の破産を発端に、延々10年にわたった、榮高及び銀行との修繕積立金・管理費の預金帰属の争いは、マンション側完全勝利で決着し、終結した。
（１）管理組合がちゃんと存在して、ちゃんと機能していますか？
管理組合がなくて、区分所有者から直接管理会社に管理費・修繕積立金を支払っているケースは一番危ない。直ちに管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を結ぶべきです。
組合があっても、名前だけで全く機能していなければ、やはり問題。
（２）管理委託契約・管理規約は、建設省の標準管理委託契約・標準管理規約に則っていますか？
我が松見町管理組合は、これに則っているにもかかわらず、管財人から、「管理組合のものではないかも知れない、それを判断するのは建設省ではなく司法の場だ。」と言われています。でも、建設省の標準管理委託契約・管理規約に準拠しなければ他に準拠のしようがありません。
（３）預金の名義人は？通帳・印鑑の保管は誰ですか？
一番良いのは管理組合理事長名であり、通帳も印鑑も管理組合が保管していれば管理会社が担保に入れたり、勝手に使ったり出来ません。しかし、マンションの預金のトラブルの例としては、管理会社が勝手に処分するだけでなく、理事長や管理人が使い込んだりする例もあるので、理事長名義で絶対安心という訳には行きません。また、理事長は自分の名前がついた通帳で、印鑑の保管責任もあるとなると、おちおち枕を高くして寝ていられないという問題もあります。
そこで考え出されたのが「○○管理組合管理代行管理会社名義」です。あくまでも管理会社が管理組合の代理人として、決められた予算の範囲内で預金の出し入れをするというものです。これは建設省の標準管理委託契約でも認めている名義です。我が松見町管理組合もこの「松見町管理組合管理代行榮高」の名義でした。
ある調査では全国の約半分のマンションが管理代行名義になっています。またマンション大手Ｈ社の管理しているマンションの実に９０％が管理代行名義と言われています。
もしあなたのマンションの預金の名義が、管理会社単独の名義だったら最悪です。直ちに理事長名義か管理会社管理代行名義に変えておく必要があります。
（４）管理組合が預金の出し入れをチェックしていますか？
管理代行名義の場合、次のようなチェック体制が不可欠です。
1)毎月管理会社から収支報告を受けていますか？
毎月が無理なら、年２回、最低でも年１回収支報告を取っておくべきです。
その際、預金通帳の出し入れのコピーも貰っておくと良いでしょう。
2)収支予算を管理組合が総会で議決していますか？
総会議決の予算を元に、その範囲内で管理会社が出納するという形にすべきでしょう。出来れば、支払いの都度、管理会社から管理組合に連絡して貰って、管理組合に断って預金を下ろし、その上で支払うという形にすればいいのでしょうが、実際にそこまでやるのはお互い面倒で大変かも知れません。
3)会計監査をちゃんとやっていますか？
決算時に会計監事が必ず、預金通帳の現物を帳簿または決算報告書と照合確認すべきです。残高証明も管理組合宛に貰っておくべきです。
また、管理費・修繕費等、経費の支払いの根拠となる、業者からの請求書・領収書の現物も当然確認すべきです。
4)預金の口座や預入れについて管理組合から指示していますか？
預金口座を開設する時は管理組合の指示で開設すること。普通預金などは既に開設済みであっても、修繕積立金など特に大口の定期性預金を預ける際は、管理組合が金額・預金種類・期間などを必ず指示し、その経緯を記録に残しておくこと。（自動継続でも理事会で確認し、管理会社から「組合のために継続した」旨の文書を取っておく。）
念のため「預金は、普通預金も定期預金も、全て管理組合のものである。」旨の覚書を管理会社から取っておくのが良いでしょう。